Practica de Real Estate din cadrul Mușat & Asociații a început 2019 cu dreptul, după ce în 2018 avocații au avut un an excelent din punctul de vedere al volumului proiectelor imobiliare gestionate. “Iar anul 2019 a demarat chiar cu o creștere a numărului proiectelor imobiliare comparativ cu perioada inceputului de an 2018.Premizele acestui an par a fi foarte bune.Avem proiecte noi sau au fost reluate proiecte care au stagnat la un moment dat pe parcursul negocierilor, avem finanțări si refinanțări în domeniul imobiliar, chiar și o asociere pentru dezvoltarea unui proiect mixt și o serie de clienți care vor să își extindă business-ul”, punctează Monia Dobrescu, Partener Mușat & Asociații.
Evaluările avocaților arată că dezvoltatorii din segmentul „disciplinat” al pieței își continuă investițiile, în ciuda faptului că experții financiari susțin că, în general, proiectele imobiliare s-au diminuat de la sfârșitul anului 2018. Comportamentul jucătorilor din industrie este extrem de important pentru a evita o scădere accelerată în cazul unui ciclu de contracție a economiei.
Pe acest fond, Monia Dobrescu apreciază că cele mai importante proiecte pentru investitori vor fi în continuare cele privind clădirile de birouri și spatiile logistice (care au cunoscut un nivel de creștere accelerat in ultimul an), atât în București, cat și în restul tării. Dar nici domeniul de retail nu e mai prejos, se anunta o serie de proiecte de expansiune la nivel național aparținând unor mari jucători din domeniu. “Chiar daca unii dezvoltatorii imobiliari susțin că vânzările de locuințe au scăzut drastic în mai multe orașe din țară, fiind prognozata o scădere generala a proiectelor rezidențiale, in ceea ce ne priveste, am observat totuși că a fost anunțată deja demararea mai multor proiecte începând cu 2019, o parte din ele fiind dezvoltate de clienții noștri”, completează avocatul.
Echipa Mușat & Asociații s-a implicat în ultimele 12 luni atât în proiecte care au vizat investiții noi, cât și în mandate care au urmărit extinderi ale unor proiecte existente. În primul caz, este vorba despre proiecte dezvoltate în domeniile de office, retail, rezidențial, industrial, în cadrul cărora avocații au acordat asistență juridică pentru achiziții de proprietăți imobiliare, finanțări, diverse aspecte pe partea de permise și autorizații, etc. În cel de-al doilea caz, a fost vorba în special despre proiecte legate de segmentele de retail și industrial.
“2018 a fost un an extrem de încărcat pentru departamentul de Real Estate al Mușat & Asociații, cu mandate variate, de la obișnuitele procese de due diligence, până la asocieri complexe în vederea dezvoltării unor proiecte imobiliare sau la vânzări cu clauze de buy-back. Am asistat clienți atât în procesul de intrare pe piața din România sau de extindere a activității lor, cât și la vânzarea unor imobile pe care le aveau în patrimoniu. Aproximativ 70% din numărul proiectelor imobiliare pe care le-am gestionat nu s-au intersectat cu alte arii de practică, acestea reprezentând fie tranzacții cu terenuri, fie mandate care au presupus asistență juridică în procesul dezvoltării proiectelor imobiliare”, explică Monia Dobrescu.
De asemenea, avocații au avut pe parcursul anului trecut o serie de mandate care au implicat negocierea unor contracte de locațiune, unele începute în 2017 și finalizate anul trecut, altele fiind încă în derulare. “Am acționat atât de partea chiriașilor (spre exemplu, am acordat asistență cu privire la intrarea pe piață a unui nou jucător, cunoscut producător de componente pentru industria auto, aerospațială și industrială, care și-a stabilit sediul și zona de producție într-un parc logistic din Transilvania), cât și de partea proprietarilor (am avut spre sfârșitul anului un mandat să renegociem termenii și condițiile contractuale pentru închirierea unui spațiu situat pe platforma industrială Pipera, în contextul în care proprietarul intenționează ca în 2019 sa înstrăineze proprietatea)”, detaliază expertul Mușat & Asociații.
Firma a avut în lucru și mandate în zona de M&A, cu o componentă puternică imobiliară. Un exemplu îl constituie dosarul în care avocații au oferit recent asistență unui grup de investiții de top din Europa Centrală, cu privire la achiziția în valoare de 300 milioane euro a unuia dintre cele mai mari lanțuri de farmacii din CEE. În acest mandat, Mușat & Asociații a fost lead-counsel. De asemenea, avocații asistă pe unul dintre clienții firmei, producător mondial din industria auto, în legătură cu extinderea activității sale în România, prin modernizarea fabricii existente și achiziția de noi terenuri.
În mod tradițional, în cadrul proiectelor desfășurate în mai multe jurisdicții, Mușat & Asociații lucrează cu firme mari de avocatură, precum Baker & McKenzie, Hogan Lovells, Norton Rose, Latham & Watkins, etc.
Referitor la proiectele în derulare, Monia Dobrescu amintește că printre clienții Mușat & Asociații se numără câțiva retaileri mari de pe piață. În consecință, avocații fiind implicați în procesul lor de expansiune, au mai multe proiecte imobiliare despre care estimează că se vor finaliza în 2019. “Separat, mai avem o serie de proiecte interesante, cum ar fi acela de dezvoltare a unor fabrici de prelucrare a lemnului în Moldova, dar deocamdată suntem într-o etapă preliminară, în care clientul nostru tatonează posibilitatea și oportunitatea de a prelua o fabrică deja existentă vs opțiunea de a porni un business nou, eventual cu forță de lucru din plan local. Tot în decursul acestui an urmează a fi demarate proiecte noi în segmentul rezidențial și mixt. Multe proiecte sunt încă în faza analizei juridice sau în curs de aprobare a finanțărilor aferente, prin urmare, construcția efectivă se estimează a fi demarată după prima jumătate a acestui an”, detaliază avocatul.
Intră pe www.in-houselegal.ro pentru a vedea opiniile unor profesioniști care ocupă poziții de top în companii importante, urmărește temele dezvoltate de avocați sau membri ai comunității in-house și propune subiecte. Suntem alături de tine!
Partenerul Mușat & Asociații subliniază că investitorii sunt interesați ca proprietățile imobiliare pe care intenționează să le achiziționeze să nu prezinte vicii, să fie dobândite în mod legal de către proprietarii anteriori, să nu existe limitări urbanistice, tehnice sau cadastrale (i.e., servituți de utilitate publică) ce ar face dificilă sau chiar imposibilă dezvoltarea proiectului. ”Prin urmare, pe partea de analiză juridică premergătoare unei tranzacții, este destul de dificil să explicăm clienților riscurile aferente unei proprietăți imobiliare, etichetate, din păcate, în continuare drept „riscuri de țară” (ex., cererile de restituire nesoluționate nici după 20 de ani, suprapunerile cadastrale, etc.)”, adaugă avocatul.
Mai mult, sunt situații în care unele proiecte implică mai multe jurisdicții (de ex, atunci când clientul are acționariat străin sau într-o tranzacție de M&A în care componenta imobiliară este esențială), și atunci poate fi dificilă coordonarea cu celelalte jurisdicții, atât din perspectiva formalităților specifice sistemului românesc de drept, cât și din perspectiva timpului necesar parcurgerii tuturor pașilor relevanți pentru finalizarea proiectului.
„Clienții noștri vizează, în principal, clădirile de birouri, spațiile logistice, spațiile industriale și de producție, cât și magazinele de tip hypermarket. De asemenea, după cum menționam și mai sus, avem în derulare și proiecte imobiliare în segmentul rezidențial. Mușat & Asociații colaborează atât cu companii străine, cât și cu firme românești. Printre clienții noștri tradiționali putem enumera corporații, dezvoltatori imobiliari, producători, giganți din domeniul retail, precum și bănci si fonduri de investiții. Ca un „profil” general, majoritatea clienților noștri face parte din segmentul „maturizat” al pieței”, mai spune Monia Dobrescu.
„În primul rând, cadrul legislativ rămâne factorul cel mai important cu privire la viitoarele investiții, împreună cu (in)stabilitatea fiscală. Observăm cu toții efectele ultimelor acte normative care au impactat mediul de afaceri (a se vedea mult comentata OUG 114/2018). În subsidiar, poate că eliminarea birocrației prin introducerea posibilității obținerii anumitor documentații online (i.e., certificate de urbanism, autorizații de construire etc.) ar putea avea un rol important în acest sector; momentan, durata de obținere a acestora este destul de mare. Astfel, procesul de autorizare a lucrărilor de construire s-ar putea desfășura cu celeritate.”Monia Dobrescu, Partener Mușat & Asociații
Firma vrea să extindă departamentul de Real Estate în 2019
Datorită volumului mare de muncă, dar și a numărului în creștere a proiectelor care vizează industria imobiliară, Mușat & Asociații va extinde departamentul de Real Estate. În prezent, echipa are în structura sa peste 20 de avocați cu experiență în dreptul imobiliar si al construcțiilor, fiind coordonată de Monia Dobrescu, avocat cu o experiență de peste 16 ani în acest domeniu. ”Cu certitudine avem în plan extinderea departamentului de Real Estate în anul 2019, atât prin cooptarea de noi avocați specializați pe această arie de practică, cât și prin promovarea internă a avocaților noștri, mai ales în contextul în care avem o abundență de mandate pe această arie de practică”, a declarat Monia Dobrescu.
